رَکَب ترکیه‌ به خریداران ایرانی ملک

سود فروش ملک در ترکیه برای بنگاه‌های املاک آن قدر زیاد است که آن‌ها به هر نحوی هم که شده می‌خواهند سرمایه ایرانی‌ها را به آن سوی مرز جذب کنند و هر چند خودشان می‌دانند که این معامله تنها برای آن‌ها و البته طرف ترک سود دارد اما مدام از سودی که عاید خریدار می‌شود، می‌گویند این در حالی است که گزارش‌ها نشان می‌دهد افرادی که در ترکیه ملک خریده‌اند، این روزها با مشکلات زیادی برای فروش مواجه‌اند.

هیجان خرید املاک ترکیه از کی شروع شد؟

ماجرا از این قرار است که برخی از مردم با توجه به وضعیت اقتصادی نامطلوب کشور، سرمایه‌های خود را برداشته و برای سرمایه‌گذاری به ترکیه برده‌اند و براساس آماری که ترکیه اعلام کرده امروز ایرانیان اولین خریداران املاک این کشور محسوب می‌شوند. البته تا همین چند سال پیش اصلا ایرانی‌ها علاقه‌ای به خرید ملک در ترکیه نداشتند اما  بر اساس داده‌های مرکز آمار اقتصاد ترکیه، از سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها هر سال از بزرگ‌ترین خریداران ملک در ترکیه بودند. در سال ۲۰۱۸ ایرانی‌ها در این کشور سه هزار و ۶۵۲ ملک خریدند، سال ۲۰۱۹ این تعداد به پنج هزار و ۴۲۳ ملک افزایش پیدا کرد اما در سال گذشته میلادی بیش از هفت هزار ملک در ترکیه توسط مردم ایران خریداری شده است. در سال ۲۰۲۱ هم به گزارش جوان، بیش از ۱۳ هزار ملک توسط ایرانی‌ها در این کشور به سرمایه‌گذاری یا سکونت خریداری شده است. براساس گزارش‌ها تاکنون ایرانی‌ها بیش از ۱۰ میلیارد دلار در ترکیه ملک خریده‌اند.

مشکلاتی که خرید ملک در ترکیه به همراه دارد

فضاسازی برای خرید ملک و مهاجرت به ترکیه در حالی بین ایرانیان رواج پیدا کرده که بسیاری از آن‌ها از خطرها و ریسک سرمایه‌گذاری در املاک ترکیه ناآگاه هستند. در این قسمت به برخی از این ریسک‌ها و مشکلاتی که در نظر گرفتن آن‌ها می‌تواند برای سرمایه‌گذاری بهتر کمک کند، اشاره کرده‌ایم.

۱- سیر صعودی موج‌های تورمی سالانه: اگر هدف از خرید خانه در ترکیه، زندگی کردن در آن جا باشد، باید دقت کرد که هزینه زندگی در این کشور دست‌کم سه برابر ایران است (به‌طور تقریبی بنزین ۹ برابر، مترو و اتوبوس واحد ۴ برابر، خوراک ۳ برابر، گاز خانگی بیش از ۱۰ برابر و...). در کنار این موضوع موج‌های تورمی سال‌های اخیر را هم باید در نظر گرفت. بر اساس اعلام مرکز آمار ترکیه، نرخ تورم سالانه در آخرین ماه سال گذشته میلادی (دسامبر ۲۰۲۱) به بیش از ۳۶ درصد رسید که بالاترین نرخ تورم در این کشور طی دو دهه اخیر بوده است بنابراین با درآمد ایران نمی‌توان در ترکیه زندگی کرد و یافتن شغل در ترکیه هم محدودیت‌های خاص خود را دارد و هم اکنون جوانان خود این کشور هم به دنبال کار هستند.

۲-  سقوط لیر نسبت به پول کشورمان: ایرانیانی که در ترکیه، خانه می‌خرند نخستین هدف اصلی‌شان، «سرمایه‌گذاری به قصد کسب بازدهی مثبت» است. با این حال، نگاهی به اقتصاد ترکیه و کاهش ارزش پول این کشور باعث شده افرادی که در این کشور در مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، با ضرر هنگفتی مواجه شوند. هم اکنون ارزش لیر در برابر دلار، به پایین‌ترین سطح سقوط کرده به‌طوری‌که نرخ دلار در برابر لیر به ۸۵/ ۱۳ رسیده است. این نرخ برابری در مهر امسال ۲/۹ بود و ارزش لیر به دلار در یک سال گذشته بیش از ۴۳ درصد کاهش داشته که این روند، افزایش نرخ دلار در برابر لیر را به همراه داشته است. اکنون هر لیر دو هزار و ۲۷۰ تومان است در حالی که سال گذشته هر لیر سه هزار و ۵۰۰ تومان بوده و این یعنی در یک سال گذشته ارزش لیر نسبت به پول کشورمان هم کاهش ۳۵ درصدی داشته است.

۳- بازدهی منفی سرمایه‌گذاری به نسبت املاک ایران:میانگین قیمت مسکن در ترکیه نسبت به سال قبل حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که در همین بازه زمانی قیمت لیر نسبت به دلار حدود ۴۵ درصد کاهش ارزش داشته است. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران در مسکن ترکیه نه تنها سود نکرده‌اند بلکه ۱۵ درصد ضرر نیز کرده‌اند. در ضمن هنگام فروش ملکی که در ترکیه خریده‌اید باید علاوه بر ۳۵ درصد مالیات فروش، ملک‌تان را ۴۰ تا ۵۰ درصد ارزان تر از قیمت روز بفروشید. ( علت را در وجود قوانین تبعیض‌آمیز معاملات املاک علیه مهاجران توضیح داده‌ایم.) از سوی دیگر بر اساس آمارهای بانک مرکزی، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در کشورمان در یک سال گذشته بیش از ۵۵ درصد افزایش یافته است؛ بنابراین سرمایه‌گذاری در املاک داخل کشور سود بیشتری داشته است.

۴- وجود قوانین تبعیض‌آمیز معاملات املاک علیه مهاجران: رئیس اتاق مشترک ایران و ترکیه با تأکید براین که در چند سال اخیر بازار فرش و ملک به تصاحب ترکیه درآمده، از آخرین تصمیمات این کشور درخصوص املاک ایرانیان می‌گوید: «براساس تصمیم دولت ترکیه، ایرانیانی که ملک یا آپارتمان خریداری کرده‌اند، در صورت فروش تنها می‌توانند به سازمان‌هایی که دولت مشخص کرده مراجعه کنند. این سازمان‌ها، املاک ایرانی‌ها را با قیمت ۴۰تا ۵۰درصد کمتر از ارزش روز آن به فروش می‌رسانند.» این اتفاق چند سال پیش برای چینی‌هایی که در ترکیه ملک خریده بودند افتاد و باعث شد چینی‌ها دیگر در املاک ترکیه با احتیاط سرمایه‌گذاری کنند.

۵- هزینه‌های بالای نگهداری و فروش ملک: هزینه‌های نگهداری سالانه مسکن و هزینه شارژ در ترکیه بسیار بالاست و زمان خرید و فروش نیز مالیات بسیار سنگینی هم دریافت می‌شود که رقم کمی نیست. بعد از این که شما ملکی را می‌خرید باید سالانه مبلغ ۲ در هزار از ارزش ملک را به عنوان مالیات بپردازید. برای مثال ملکی که ارزش آن ۴۰۰ هزار لیرترکیه باشد سالانه باید ۸۰۰ لیر ترکیه مالیات املاک بپردازد. داشتن بیمه در برابر زلزله هم اجباری است که البته با توجه به توان مالی مالک، قیمت‌های متفاوتی دارد. جدای از آن برای نگهداری از مناطق مشترک، ساکنان باید هزینه‌ای را به عنوان عایدات یا همان شارژ ساختمان پرداخت کنند که حدودا بین ۳۰۰ تا ۵۰۰ لیر در سال است. همان طور که پیش از این هم گفتیم هنگام فروش باید ۳۵ درصد از ارزش ملک را به عنوان مالیات عایدی سرمایه به دولت ترکیه پرداخت کرد.