سونامی در بازار اجاره مسکن در راه است!

برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند رشد اجاره‌بها به دلیل چند سال عقب ماندگی از رشد قیمت مسکن، نه تنها متوقف نمی شود بلکه در ماه‌های آتی هم ادامه می یابد تا به نرخ تعادلی برسد.

بر اساس آمار منتشره بانک مرکزی، بازار اجاره بها در فروردین امسال نسبت به فروردین ۱۴۰۰ رشد ۴۵.۶ درصدی در تهران و ۵۰.۱ درصدی در کل مناطق شهری را تجربه کرده است.

بانک مرکزی برای اولین بار رشد ماهانه اجاره بهای مسکن را نیز ذکر کرده که در فروردین امسال نسبت به اسفند سال گذشته رشد ۸ دهم درصدی داشته است.

برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تعیین شاخص رشد ماهانه اجاره بهای مسکن می‌تواند حامل این پیام باشد که دستگاه‌های متولی آمار بازار مسکن متوجه وضعیت رشد اجاره بها در ماه‌های اخیر شده اند.

حال آنکه دستگاه سیاست گذار در بخش مسکن، نسبت به وضعیت اجاره بها سکوت کرده و هیچ راهکاری جز «اعطای وام ودیعه مسکن که پرداخت آن با موانع متعددی از سوی بانک‌ها مواجه شد» و همچنین «تعیین سقف اجاره بها که کمتر موجری آن را اجرا کرد» ندارد.

هر دوی این راهکارها سال گذشته در ستاد ملی مقابله با کرونا به تصویب رسید و در سال جاری تا کنون خبری از برنامه‌های جدید دستگاه متولی بخش مسکن برای کنترل اجاره بها در سال ۱۴۰۱ به گوش نرسیده است.

نظر بانک مرکزی مبنی بر رشد ۸ دهم درصدی ماهانه اجاره بها در فروردین ۱۴۰۱ نسبت به اسفند ۱۴۰۰ در حالی است مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک همواره بر آرام بودن بازار اجاره بها تأکید داشته و می‌گوید هنوز فصل جابه جایی مستأجران فرا نرسیده که قرار بر افزایش اجاره بها باشد.

این در حالی است که بسیاری از مشاوران املاک و واسطه‌های ملکی ملتهب بودن بازار اجاره مسکن و تغییرات پر شتاب اجاره بها که بعضاً در هر هفته دستخوش رشد می‌شود را تأیید می‌کنند.

در همین ارتباط حمید یاری کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: بازار اجاره تحت تأثیر شرایط بازار خرید و فروش مسکن در سال‌های اخیر قرار گرفته و رشد فعلی اجاره بها متأثر از افزایش قیمت مسکن است.

وی افزود: افزایش قیمت مسکن از سال ۹۶ به بعد که تحت تأثیر تلاطم در بازارهای موازی اتفاق افتاد، سبب شد تا فاصله‌ای میان قیمت مسکن با اجاره بها رخ دهد؛ در همان سال‌ها هم پیش بینی می‌شد که با افزایش قیمت ملک، اجاره مسکن نیز به تدریج و با فاصله‌ای چند ساله رشد کند.

کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: این فاصله میان قیمت مسکن با اجاره بها به گونه‌ای است که اگر همین الان هم رشد قیمت مسکن متوقف شود، رشد اجاره بها ادامه خواهد داشت؛ کما اینکه در فروردین ۱۴۰۱ بر اساس گزارش بانک مرکزی، رشد ماهانه قیمت مسکن نسبت به اسفند ۱۴۰۰ کاهش ۲.۴ درصدی ولی اجاره رشد ۸ دهم درصدی داشته است.

وی خاطرنشان کرد: وقتی قیمت مسکن رشد می‌کند، فعالان این بازار عمدتاً خریداران و متقاضیان سرمایه‌ای هستند در حالی که متقاضیان اجاره مسکن، اکثر مصرفی اند لذا بازار اجاره کشش آن را ندارد تا در همان سال افزایش قیمت مسکن و معادل آن، رشد کند.

یاری یادآور شد: معمولاً وابستگی اجاره بها به ارزش مسکن ۲۰ درصد است به این معنی که مجموع رهن و اجاره به یک پنجم ارزش ملک می‌رسد اما از وقتی که قیمت مسکن از اواخر ۹۶ به بعد رشد کرد و در سال‌های ۹۷ و ۹۸ به اوج خود رسید، بازار اجاره بها توان چنین رشدی را نداشت لذا تابعیت اجاره مسکن از قیمت ملک در آن سال‌ها به ۱۰ درصد کاهش یافت حال آنکه با رشد اجاره بها در سال ۹۵ از یک سو و تثبیت قیمت مسکن در آن سال از سوی دیگر، نرخ تعادلی اجاره به قیمت مسکن به ۳۰ درصد رسیده بود که بالاترین نرخ تا کنون است.

وی تأکید کرد: محاسبات سرانگشتی نشان می‌دهد هنوز هم نرخ تعادلی اجاره به قیمت مسکن نتوانسته به محدوده ۲۰ تا ۲۲ درصد برسد و لذا در ماه‌های آتی باز هم باید منتظر افزایش اجاره بها باشیم؛ به خصوص که در این سال‌ها عرضه مسکن به شدت کاهش یافته و نرخ رشد جمعیت نیز مثبت بوده است که در افزایش تقاضای مسکن اثرگذار است. همچنین میزان مهاجرت‌ها هم افزایشی بوده است.

کارشناس اقتصاد مسکن درباره تأثیر مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار اجاره بها و افزایش عرضه مسکن خالی به این بازار گفت: وقتی فردی ملک خود را خالی نگه می‌دارد، مطمئناً نسبت به میزان سودی که از خالی نگه داشتن آن در برابر میزان ضرری که از عدم واگذاری ملک خود به بازار اجاره نصیبش می‌شود، آگاه است.

وی ادامه داد: حال دولت چه میزان مالیاتی باید از این فرد دریافت کند تا بتواند بازدارنده خالی بودن ملک شده و مالکِ خانه خالی مجاب به عرضه مسکن خود به بازار اجاره شود؟

یاری بیان کرد: اینها نشان می‌دهد که طرح مالیات بر خانه‌های خالی تا کنون یک طرح شکست خورده بوده و نتوانسته نقش بازدارندگی در برابر خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی ایفا کند./ مهر