چند درصد تهرانی‌ها مستاجرند؟

یک کارشناس مسکن گفت: کنترل قیمتی کار را برای مستاجران بسیار پیچیده و سخت‌تر خواهد کرد و پیدا کردن خانه را برای آنها دشوار خواهد کرد؛ زمانی که قیمت‌ها را پایین‌تر می‌آورید صف تقاضا تشکیل خواهد شد و مکانیزم‌های کنترل قیمت که قیمت را از نرخ تعادلی پایین‌تر بیاورد منجر به بدتر شدن شرایط خواهد شد.

محمود اولاد، کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که افزایش افسارگسیخته نرخ اجاره‌بها چه تبعاتی برای شهرنشینان و محیط شهری دارد؛ گفت: تهران نزدیک به ۲ میلیون و ۵۰۰ تا ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی دارد و حدود ۹ تا ۱۰ میلیون نفر نیز جمعیت دارد و در محدوده شهری تهران نیز برای دو دهه نرخ رشد جمعیت پایین تر از نرخ رشد طبیعی است به این معنا که تهران اصلا مهاجرپذیر نیست و مهاجرفرست است.

وی در ادامه گفت: خالص مهاجرتی که به سمت تهران می‌آید از منطقه کلان‌شهری تهران و یا مجموعه شهری تهران است که شامل کرج، شهریار، پرند و پردیس می شود و نزدیک به ۱۵ تا ۱۸ میلیون نفر جمعیت دارد و منطقه‌ای مهاجرپذیر است. این صحبت‌ها به این معنا نیست که هیچ شخصی از شهرهای دیگر وارد تهران نمی شود بلکه به این معنا است که تراز مهاجرتی آن تعدادی که وارد تهران می‌شوند و تعدادی که از آن خارج می‌شوند، منفی است و شهر تهران از ده تا پانزده سال پیش مهاجرفرست بوده و کماکان مهاجر فرست است.

اولاد در ادامه افزود: این افراد به مناطق کلان شهری می‌روند و پرند شکل گرفت و اسلامشهر گسترده شد و حال شهریار در حال گسترش است و تمام این مناطق هستند که مهاجران را در برگرفته‌اند.

بعد خانوار در حال کاهش است

وی در ادامه گفت: از طرف دیگر بعد خانوار به شدت در حال کاهش است در ۲۰ سال پیش بعد خانوار ما بالای ۴ نفر بوده است و بعد خانوار ۴ نفره به این معنا است که ۸ میلیون جمعیت را ۲ میلیون خانوار تشکیل می دهند و ۲ میلیون واحد مسکونی برای این تعداد کافی است اما وقتی که بعد خانوار به ۳ و حتی به کمتر از ۳ می‌رسد ۸ میلیون جمعیت ۲ میلیون و ۶۵۰ هزار واحد مسکونی لازم دارند. جمعیت در اینجا هیچ فرقی نکرده است اما اندازه خانواده‌ها در حال کوچک شدن است و تعداد خانواده‌ها در حال افزایش است.

اولاد در ادامه گفت: حال باید دو مولفه را کنار یکدیگر قرار دارد؛ نرخ رشد جمعیت تهران کمتر از نرخ رشد طبیعی است و مهاجر فرست است و از طرف دیگر تعداد خانوارهای همین جمعیت موجود به شدت در حال افزایش است و اگر معادل این تعداد خانوار واحد مسکونی در تهران وجود نداشته باشد و ساخته و عرضه نشود تهران به شدت با کمبود مسکن مواجه خواهد شد و قیمت ها و نرخ اجاره ها به شدت صعودی خواهد شد و این خانوارهای جدید به پس‌کرانه رانده خواهد شد.

وی در ادامه گفت: این خانوارهای جدید مهاجرت کامل نکرده‌اند و هر روز صبح از پس‌کرانه برای کار و فعالیت به تهران می‌آیند و دوباره به محل زندگی خود باز می‌گردند و در نتیجه نه تنها هیچ اثر مثبتی بر روی ترافیک نخواهد گذاشت بلکه شرایط ترافیکی را بدتر نیز خواهد کرد و بسیاری از مشکلات را حتی به پیرامون تهران خواهد برد.

کنترل قیمتی به ضرر صد در صد مستاجر است

بنابر گفته نایب رئیس اول اتحادیه مشاورین املاک افزایش بیش از ۲۵ درصدی اجاره‌بها برای سال جاری غیرقانونی خواهد بود و به گفته وزیر راه و شهرسازی بر اساس مصوبات شورای اقتصادی سران قوا قراردادهای مستأجران و موجران به طور خودکار تمدید می‌شود و هیچ مستأجری واحد مسکونی خود را تخلیه نمی‌کند.

این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به اینکه مالک از این کنترل قیمتی آسیب نخواهید دید؛ گفت: این کنترل قیمتی به ضرر صد در صد مستاجر است؛ فرض کنید ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی دارید که نزدیک به نصف این تعداد مالکان در آنها سکونت دارند و نصف دیگر آن نیز اجاره داده می‌شود و اجاره‌نشینان در آنها سکونت دارند و حال ما به ازای تعداد خانوارهایی که به شدت در حال افزایش است مسکن در تهران ساخته نشده است و تقاضا برای مالکیت و برای اجاره به شدت بالا رفته است و از طرفی عرضه‌ای در کار نیست در نتیجه قیمت مسکن و اجاره‌بها به شدت رشد خواهد کرد و حال دولت می‌گوید که اجازه نخواهد داد قیمت عرضه بالا رود و در نتیجه تعدادی از مستاجران که از اقامت در تهران ناامید شده بودند و خواستار نقل مکان به پیرامون بودند با این مصوبه جدید ماندگار شده‌اند و تقاضا دوباره به تهران بازگشته است اما در آن سوی دیگر هیچ افزایشی در عرضه اتفاق نیافتاده است و احتمال اینکه عرضه کاهش یابد نیز بالا است چراکه برخی از مالکان که خواستار اجاره دادن ملک خود بودند با توجه به این سرکوب قیمتی از خیر آن می‌گذرند و در نتیجه این شکاف عرضه و تقاضا بیشتر خواهد شد و اجاره‌بها افزایش پیدا خواهد کرد.

اولاد در ادامه با اشاره به اینکه کنترل قیمتی به طور مطلق چاره بازار مسکن نیست؛ گفت: این کنترل قیمتی کار را برای مستاجران بسیار پیچیده و سخت‌تر خواهد کرد و پیدا کردن خانه را برای آنها دشوار خواهد کرد. زمانی که قیمت‌ها را پایین‌تر می‌آورید صف تقاضا تشکیل خواهد شد و مکانیزم‌های کنترل قیمت که قیمت را از نرخ تعادلی پایین‌تر بیاورد منجر به بدتر شدن شرایط خواهد شد.

مشاوران املاک در بالارفتن نرخ‌ها اثرگذار هستند؟

با بالا رفتن قیمت‌ها در بازار مسکن تعداد زیادی از مالکان خانه‌های خود را با نرخ مشخصی به مشاوران املاک برای فروش سپرده‌اند و در این بین به مشاوران املاک این اجازه را داده‌اند تا خانه را با قیمت بالاتر بفروشند و ما به تفاوت را در جیب خود بگذارد؛ این کارشناس مسکن در ادامه در پاسخ به این پرسش که نحوه ارائه خدمات بنگاه‌های معاملات ملکی در بالا رفتن قیمت‌ها در بازار خرید و فروش و اجاره چقدر اثرگذار هستند گفت: آنقدر که گمان می‌شود اثرگذار نیستند؛ در بازار مسکن عرضه و تقاضایی وجود دارد و تعدادی به دنبال خانه هستند و تعدادی نیز در حال فروش خانه خود هستند و خرید و فروش خانه مانند خرید و فروش لباس نیست و شما مجبور می‌شوید که خانه خود را به دلال و یا به مشاوران املاک بسپارید و افرادی که خریدار هستند نیز به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند و در نتیجه فرایند جست و جو و همخوانی عرضه و تقاضا در اینجا کمی پیچیده است و فاکتورهای بیشتری بر سر راه است.

وی در ادامه گفت: در خرید لباس نیز ممکن است فروشگاهی برای اینکه مشتریان را بیشتر جذب کند کالای خود را با تخفیف بیشتری بفروشد و در بازار مسکن نیز همین اتفاق می‌افتد و مالک به نوعی به مشاور املاک تخفیف می‌دهد و به وی می‌گوید که خانه را با هر قیمتی که می‌توانی بفروش اما به من یک مقدار مشخصی پول بده تا زودتر مشتری پیدا شود و در واقع مالک زمان انتظار برای پیدا کردن مشتری را می‌خرد و ربطی به روند قیمت‌ها در بازار مسکن ندارد.