سرمایه گذاری در بازار مسکن/ نوساز بخریم یا چندسال ساخت؟

، گزارش بانک مرکزی در مورد تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال جاری، از افزایش تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی با قدمت بالا در گروه‌های “۱۱ تا ۱۵” و “بیش از ۲۰” سال ساخت حکایت دارد.

 به نظر می‌رسد عواملی همچون کمبود زمین مسکونی، تورم شدید هزینه‌های ساخت و به دنبال آن، افت تیراژ ساخت مسکن در کلانشهرها به ویژه در مناطق پرتقاضا در پایتخت، سبب شده تا فاصله قیمت آپارتمان‌های نوساز با واحدهای چندسال ساخت بیشتر از قبل شود. در نتیجه متقاضیان چاره‌ای جز خرید واحدهای مسکونی با عمر بنای بالا ندارند.

کاهش عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن

از طرفی کمبود عرضه واحدهای مسکونی آماده و کلید نخورده از سوی برخی سرمایه‌گذاران باعث شده تا خرید آپارتمان‌هایی با عمر بالا در مناطق پرطرفدار پایتخت، تنها گزینه روی میز برای خریداران مصرفی باشد.

همچنین با نگاهی به مقایسه برخی از آگهی‌های واحدهای نوساز و چندسال ساخت در سایت دیوار می‌توان به اختلاف قیمت این دو دسته در مناطق پرطرفدار تهران، از جمله منطقه ۵، ۱۰ و ۲ با خبر شد.

فرصت‌ها و محدودیت‌های خرید مسکن با سن بالا

اما وقوع چنین رویدادی در بازار ملک می‌تواند دارای فرصت‌ها و محدودیت‌هایی باشد.

منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با تجارت‌نیوز گفت: اینکه متقاضیان مصرفی به خرید آپارتمان‌هایی با سن بنای بالا تمایل پیدا کرده‌اند درست است. چراکه قیمت ملک‌های این چنینی از نظر جامعه مصرفی معقول‌تر است.

او در ادامه گفت: این روزها نوسازها با مشکلات زیادی از جمله قیمت‌های بالای زمین، جواز، مصالح و متریال رو به رو هستند. به همین دلیل قیمت تمام شده واحدهای مسکونی کلید نخورده، بسیار بیشتر از بازسازی ملک‌های سن بالا می‌شود. از همین رو بازار نوسازی و بازسازی این روزها بیشتر از گذشته رونق پیدا کرده‌است.

این کارشناس مسکن عنوان کرد: سرمایه‌گذاران و خریداران ترجیح می‌دهند با توجه به ارزش زمین، به دنبال گرفتن پروانه تخریب و نوسازی این نوع ملک‌ها باشند. آنها می‌خواهند از ظرفیت چنین زمین‌هایی به نحو احسنت استفاده کنند.

ملک نوساز بخریم یا چندسال ساخت؟

غیبی گفت: طبیعتا هرکس با توجه به میزان بودجه خود اقدام به خرید مسکن می‌کند. واحدهای نوساز از امکانات به روز و مطمئن‌تری برخوردارند. ولی چنین چیزی به این معنی نیست که در ملک‌های سن بالا، امکان بهره‌مندی از فضا و فرصت‌های مناسب وجود ندارد.

او افزود: اگر به این موضوع نگاه اقتصادی داشته باشیم چه بسا واحدهای چندسال ساخت با متراژ زمین بالا، ملک‌های باارزشی برای سرمایه‌گذاری خواهند بود.

واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت کلنگی هستند؟

اما آیا با توجه به عمر مفید پایین ساختمان‌ها در ایران، واحدهای ۲۰سال ساخت به بالا در  اصطلاح کلنگی هستند؟

غیبی در این باره گفت: تعریف ما از کلنگی بودن ملک مورد نظر این است که قابلیت آن برای سکونت و بهره‌مندی از امکانات به حداقل رسیده باشد یا چنین امکانی را از دست داده باشد.

او گفت: ساختمان‌هایی با قدمت بالا در سطح شهر وجود دارند که هم از لحاظ طراحی سازه و هم به لحاظ برق مکانیکی، از قابلیت‌های به روز برخوردارند. در نتیجه نمی‌توان برای آنها لفظ کلنگی را به کار برد. معیار کافی برای کلنگی بودن یک ملک صرفا سن بنای آن نیست و چنین چیزی توجیه اقتصادی ندارد.