چند متر خانه در بورس چند؟

رئیس سازمان نوسازی شهر تهران از برنامه احتمالی فروش متری مسکن در بورس کالا از اواخر آبان امسال خبر داد. مهدی هدایت با بیان اینکه تلاش شده برای افرادی که سرمایه کمی هم دارند، شرایطی فراهم شود تا بتوانند خانه‌دار شوند، گفت: «از اواخر آبان سال جاری فروش متری مسکن آغاز می‌شود، به این معنا که قرار است مسکن را در بورس کالا عرضه کنیم. این اقدام در جهت جذب سرمایه‌های خرد است تا بتوانیم سرمایه‌ها را به سمت مسکن بیاوریم.»

رئیس سازمان نوسازی شهر تهران در توضیح بیشتر این پروژه تصریح کرد: «چند پروژه شهرداری تهران در بخش فروش متری مسکن است که مردم بتوانند به صورت خُرد خرید کنند. برای مردم هم منفعت مالی دارد و اینکه می‌توانند در یک بازه زمانی مشخص خانه‌دار شوند. هر زمان که پول داشتند می‌توانند چند متر زمین بخرند.»

وی گفت: «این کالا در بورس کالا عرضه می‌شود سرمایه‌هایی که به سمت سکه و دلار رفته به سمت مسکن می‌آیند و در این زمینه ساخت و ساز فعال‌تر می‌شود و مردم راحت‌تر می‌توانند خانه‌دار شوند، اما در خصوص قیمت اوراق مسکن باید بگویم که تا اواخر آبان قیمت نهایی مشخص می‌شود.»

هدایت درباره قیمت‌های مسکن نیز گفت: «پروژه‌ها مشخص است، ولی هنوز قیمت در نیامده است؛ بیشتر فروش متری مسکن در مناطق ۱۰، ۱۱، ۱۹ و ... است و این پروژه برای اقشار کم درآمد جامعه است که بتوانند صاحبخانه شوند.«

این در حالیست که فردین آقابزرگی کارشناس بازار سرمایه با اشاره به اینکه به طور کلی هر محصولی که در بورس کالا عرضه شود، بازار آن کالا با شفافیت همراه می‌شود، به فرارو گفت: «با عرضه متری مسکن در بورس کالا می‌توان سرمایه‌های خرد را جمع آوری کرد و از این طریق بحث تامین مالی پرژوه‌های در حال ساخت را دنبال کرد.»

وی افزود: «قیمت گذاری شفاف نیز از دیگر مزایایی است که عرضه متری مسکن در بورس کالا می‌تواند آن را محقق کند. همچنین با توجه به اینکه معاملات مسکن در کشور به صورت سنتی در بنگاه‌ها انجام می‌شود، سازوکار بازار سرمایه با توجه به شفافیتی که دارد، می‌تواند بسیار راهگشا باشد و شفافیت را در بازار مسکن حکمفرما کند. همچنین نقدشوندگی نیز از دیگر موضوعاتی است که سرمایه‌گذارانی که در بورس کالا برای خرید متری مسکن حضور پیدا می‌کنند، می‌توانند از آن برخوردار باشند.»

آقابزرگی اظهار داشت: «علاوه بر تامین مالی پروژه‌های مسکن بخش خصوصی که از کنار این طرح می‌تواند انجام شود، دولت نیز می‌تواند با عرضه املاک مازاد خود در بورس کالا، اقدام به تامین نقدینگی کند و بسیاری از اموال مازاد خود را از این طریق به فروش برساند.»

مهدی روانشادنیا کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه عرضه متری مسکن در بورس با چهار چالش عمده روبرو است، به فرارو گفت: «در وهله اول باید به این موضوع اشاره کرد که مسکن یک کالای همگن نیست، به این معنا که واحد‌هایی که در بورس عرضه خواهند شد، مشترک و مانند هم نیستند، متراژ‌ها فرقی می‌کند، موقعیت‌ها و همچنین سایر مشخصات، بنابراین این موضوع کار را مشکل می‌کند.»

وی افزود: «کالایی مانند فولاد همگن محسوب می‌شود. کیفیت و مواد اولیه فولاد‌هایی که در بورس کالا به صورت روزانه عرضه می‌شوند، فرقی نمی‌کند. این موضوع کار را برای عرضه راحت می‌کند. در وهله دوم نیز اطلاعاتی که در مورد بخش مسکن وجود دارد، بسیار کم است، این داده‌ها به صورت محدود توسط وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار منتشر می‌شود، بر اساس این آمار‌ها نیز کارشناسان بازار را تحلیل می‌کنند.»

روانشادنیا اضافه کرد: «اما این آمار‌ها با آن چیزی که در بازار وجود داد، متفاوت است و بر اساس آمار‌هایی که این نهاد‌ها می‌دهند، نمی‌تواند بازار را تحلیل کرد.اطلاعات ده ساله شرکت‌های بورسی به تفصیل وجود دارد و می‌توان آن‌ها را تحلیل کرد، اما این امکان در مورد بازار مسکن وجود ندارد.»

این استاد دانشگاه گفت: «در وهله سوم نیز زیرساخت‌های حقوقی در بازار مسکن کفایت لازم را ندارد، به عنوان مثال قوانین حوزه پیش‌فروش مسکن برای تامین مالی پروژه‌ها از لحاظ حقوقی و اقتصادی با موانع بسیار زیادی روبرو است.

دست آخر نیز چالش قیمت گذاری مسکن در بورس کالا، یک مسئله مهم است. اینکه به چه نحوی می‌خواهند قیمت مسکن را برای تعداد قابل توجه‌ای واحد مسکونی فرموله کنند، خود معضل مهمی است. همانطور که اشاره شد این واحد‌های در جزییات بسیار متفاوت هستند، زیرا به نوعی مسکن کالایی همگن محسوب نمی‌شود. اینکه قیمت‌گذاری چگونه می‌خواهد باشد، خود یک موضوع مهم قلمداد می‌شود.»/ فرارو