دلار یکی از دلایل افت معاملات مسکن است؟

هوشنگ فروغمند اعرابی،  پژوهشگر معماری و مدرس دانشگاه: افزایش قیمت دلار به عنوان یکی از حساس‌ترین عوامل تاثیرگذار در اقتصاد ایران به سقف جدید قیمتی خود رسید و مجدد با یک افت قیمت رو‌به‌رو بود، و به دنبال آن در معاملات مسکن نیز شاهد کاهش تعداد معاملات و سردرگمی هستیم. در حالیکه بسیاری آرزوی خانه‌دار شدن را در سر‌می‌پرورانند و قیمت دلار به عنوان یکی از عواملی که باعث افزایش‌هزینه‌ها و همچنین تغییر درصد نسبت هزینه‌ها در سبد مصرفی خانه‌وارها می‌شود، بسیاری از فعالین حوزه مسکن به دنبال گران شدن مسکن هستند تا از اختلاف قیمت تمام شده و قیمت فروش سود قابل توجهی را کسب کنند. سایر دست‌اندرکاران حوزه مسکن نیز رشد قیمت مسکن را به عنوان یک اصل مفروض و حتمی در اقتصاد در نظر می‌گیرند. در این یادداشت قصد داریم ضمن اشاره به علل حتمی دانستن افزایش قیمت مسکن، تاثیر افزایش قیمت دلار بر مسکن در شرایط کنونی را واکاوی کنیم.

به طور کلی قیمت نهایی مسکن در ایران را را می‌توانیم حاصل سه پارامتر یا مولفه بدانیم، اول قیمت زمین است که به علت محدودیتهای کنونی در عرضه زمین به خصوص در کلانشهرها و همچنین موانع قانونی برای ساخت و ساز در زمین‌های حومه شهری و روستایی با محدودیت در عرضه روبه‌رو است.  در شرایط کنونی با افزایش قیمت دلار و به علت عدم جذابیت سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف مانند تولید یا خدمات اساسی  و به خصوص با توجه به افزایش قیمت دلار و هم چنین پیش‌بینی روند افزایشی آن، عمده مالکین خصوصی و دولتی قصدی برای فروش زمین‌ ندارند و آن را به عنوان تنها سرمایه‌گذاری مطمئن خود جهت نگه‌داری در بلندمدت قلمداد می‌کنند.

 مولفه دوم هزینه جوازها و حق‌الزحمه خدمات مهندسی و هزینه عوامل اجرایی ساختمانهاست. این گروه از هزینه‌ها در سالهای گذشته به غیر از چند دوره خاص به طور کلی همیشه با تلاطم‌های بسیاری رو به رو بوده‌اند. هزینه جوازهای لازم برای ساخت و ساز همواره در سالهای مختلف افزایشی بوده است و شهرداری‌ها نیز به عنوان یکی از منابع درآمدی خود به آنها اتکا کرده‌اند. در مورد هزینه خدمات مهندسی و عوامل اجرایی به طوری که همانطور که به عمده نفرات کارگران شاغل در حوزه ساختمان عنوان کارگران فصلی را اطلاق میکنیم با کمی چشم‌پوشی نیز میتوانیم به بسیاری از  پیمانکاران و انبوه‌سازان نیز همین واژه را نسبت بدهیم.  این گروه از هزینه‌ها وابستگی کمتری به دلار دارند و معمولا با توجه به افزایش تعرفه‌ها و حقوق‌ها از طرف نهادهای ذی‌ربط افزایش می‌یابند.  در اینجا لازم است  دقت کنیم که حوزه خدمات مهندسی مرتبط با ساختمان‌ علی‌رغم اینکه شغل تمام وقت بسیاری از متخصصین است و می‌تواند نقش مهمی در مسائلی چون ایمنی و کیفیت زندگی شهری و روستایی داشته باشد،‌ سهم و همچنین اهمیت کمتری از لحاظ نسبت قیمتی در مسکن دارد. کمااینکه در برخی کشورها هزینه خدمات مهندسی صرفا برای طراحی و نظارت در حدود ۱۰ درصد هزینه تمام شده ساخت است.

 مولفه سوم قیمت مصالح ساختمانی است که هر ساله همراه با تورم روند افزایشی داشته است و علی رغم آنکه مصالح ساختمانی عمدتا تولیدات داخلی است اما وابستگی بالایی به قیمت دلار و به خصوص قیمت حامل‌های انرژی دارد. مصالح ساختمانی قابلیت صادرات نیز دارند اما در شرایط کنونی به علت کاهش صادرات عرضه‌کنندگان مصالح نیز با رکود بسیاری روبه‌رو بوده‌اند و بنگاه‌های تولیدی مصالح ساختمانی چشم‌انتظار رونق در بازار مسکن هستند.

مواردی که تا به اینجا آورده شد همگی وابستگی مشخصی به قیمت دلار داشته‌اند اما به غیر از این مولفه‌ها که در واقع اهم هزینه‌های مرتبط با مسکن هستند، عوامل قانونی و برنامه‌ریزی‌های کلان نیز تاثیر بسیار زیادی در قیمت مسکن و عرضه و تقاضای آن دارد. به طور کلی شاید بتوانیم بگوییم خود دولت‌ها دو نقش می‌توانند در این حوزه داشته باشند، یکی آنکه خود مسکن بسازند و به مردم بفروشند. با توجه به شرایطی که وجود دارد و در گذشته نیز شاهد بودیم بسیاری از نهادهای دولتی، شبه‌دولتی، بانکها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری به بهانه تامین مسکن برای مردم در واقع به دنبال کسب درآمد و یا به نوعی نوسانگیری بودند.  تاکنون  تصمیم‌گیری‌های این چنینی سبب کاهش قیمت‌ها یا عرضه واحدهای مسکونی با کیفیت نشده‌اند بلکه برعکس یکی از عوامل گرانی مسکن خود این نهاد‌ها بوده‌اند.   نقش دومی که می‌توان برای دولتها در نظر گرفت سیاستگذاری در زمینه مسکن است به طوری که تماشاگر و ناظر اجرای برنامه‌ها باشد و نه بازیگر و منتفع. حال اگر دولتها نقش دوم را انتخاب کنند، می‌توانند شرایطی را فراهم کنند که باوجود افزایش قیمت دلار، مالکین به عرضه زمین‌ها و واحدهای مسکونی ترغیب شوند. برای این منظور دو پیشنهاد که بایستی به طور همزمان انجام شود در این ادامه خواهد آمد.

پیشنهاد اول آن است که با تغییر قوانین در حوزه‌های مالکیتی و مالیاتی، شرایطی را فراهم آورد که نگه‌داری زمین و واحد مسکونی به غیر از سرمایه‌گذاران تخصصی ( که البته خود اینها نیز بایستی مجبور به اجاره بسیاری از واحدها باشند) و مصارف سکونتی عملا به صرفه نباشد. برای مثال با بهره‌گیری از تجربیاتی که در کشورهای مختلف نظیر آمریکا و انگلستان که ممنوعیت‌های قانونی در مالکیت در بیش‌از دو واحد مسکونی در برخی شهرها وجود دارد، می‌توان سبب برون رفت از حالتی شبیه به احتکار در حوزه مسکن شد. و پیشنهاد دوم ایجاد جذابیت در سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف تولیدی و بازارهای رقیب مسکن است. نباید فراموش کنیم که در شرایطی که فعالیت اقتصادی با ریسکهای بسیاری همراه بوده است، سرمایه‌گذاران تمایل پیدا میکنند که به جای فعالیت اقتصادی به خریداری زمین یا واحدهای مسکونی بپردازند که خود سبب گرانی سرسام‌اور مسکن در شرایط کنونی بوده است.