چرا ایرانی ها در دوبی خانه نمی خرند؟

روس‌ها سال گذشته علاقه زیادی به خرید املاک در دوبی نشان دادند و رتبه اول این سرمایه‌گذاری فعلا در دست آنهاست، آن هم در میان درگیری جنگ با اوکراین و مشکلات اقتصادی و سیاسی. بعد از روسیه هم خریداران بریتانیایی، هندی، ایتالیایی و فرانسه به میدان آمده‌اند، اما ایران دیگر جایگاه سال‌های گذشته‌اش را در بازار املاک امارات ندارد و از این گردونه خارج شده است.

اوج خروج سرمایه از سوی ایرانیان در چند سال اخیر در خرید و سرمایه‌گذاری مسکن در کشور‌های همسایه مثل ترکیه، گرجستان و امارات بود. در واقع از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۹ یعنی طی ۱۶ سال حدود ۱۷۰میلیارد و ۶۱۷میلیون دلار سرمایه از کشور خارج شد. مدت‌هاست که سهم سرمایه‌گذاری ایران در بازار املاک دوبی کاهش پیدا کرده و به سمت ترکیه رفته است. دلیل اصلی آن هم حضور رقبای قدرتمندی است که میلیاردها دلار بیشتر از این ایران در این بازار سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

حجم خرید املاک و سرمایه‌گذاری ایران در این حوزه رقم مشخصی است. زمانی که رقبایی مثل روسیه و هند در این بازار نبودند ما در این زمینه رتبه اول بودیم، اما حالا که خریداران دیگری به خصوص از اروپا وارد صحنه شده‌اند، ارقام چشمگیری در املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری کرده‌اند که نتیجه طبیعی آن خارج شدن ایران از دور رقابت‌هاست.

بخشی از حجم پولی که ایرانیان برای خرید خانه در خارج از کشور هزینه می‌کنند به ترکیه و بخشی به امارات می‌رود و در سال‌های اخیر کمی آمار خرید ملک در ترکیه بیشتر شد؛ در واقع این سهم امارات بود که به ترکیه داده شد و فعلا رتبه سوم یا چهارم خرید مستغلات در این کشور متعلق به ایران است. در واقع پولی که از ایران برای خرید مستغلات خارج می‌شود مقدار ثابتی است و حالا بازارش تغییر کرده است.

هندی‌ها در امارات چه می‌کنند؟

سرمایه‌گذاران روسیه به دلیل مشکلاتی مثل جنگ و … وارد این حوزه شده‌اند و تاجران و سرمایه‌داران هندی هم به واسطه اقتصاد رو به پیشرفتشان به سرمایه‌گذاری در حوزه مستغلات دوبی علاقه‌مند شده‌اند. هندی‌ها علاوه بر این، قصد دارند که از فضای کسب و کار امارات هم استفاده کنند. البته آنها مدت‌هاست که در بازار اقتصاد امارات ‌ به شکل کارمند و کارگر ‌تغییر نقش دادند و حالاهم به شکل سرمایه‌گذار املاک و مستغلات. در نتیجه با آمدن این رقبا در بازار و خریدهای گسترده‌شان رتبه ایران در خرید ملک در امارات کاهش پیدا کرده است.

ماجرا البته فقط حجم بالای سرمایه‌گذاری رقیب نیست. قیمت‌های ارزان‌تر ملک در ترکیه هم خریدار ایرانی را ترغیب می‌کند؛ به دلیل کاهش ارزش لیر ترکیه قیمت‌ها برای خریداری که از بیرون از این کشور با دلار وارد می‌شود، ارزان‌تر تمام می‌شود. از طرف دیگر قیمت مسکن در دوبی هم افزایش پیدا کرده و سرمایه‌گذار ایرانی را به سمت ترکیه رانده است.

گران بودن مسکن در دوبی هم به دلیل عوارض‌های مختلفی است که دولت دوبی وضع کرده. امروز کشورهای زیادی تمایل به سرمایه‌گذاری در امارات دارند و این روزها که در بورس سرمایه‌گذاری قرار دارد، رویه‌اش را نسبت به سال‌های گذشته تغییر داده و سعی می‌کند خریداران خود را گلچین کند.

علاوه بر این خود شرکت‌های بزرگ سازنده مسکن اماراتی هم به سمت ساخت مسکن در ترکیه رفته‌اند. ترکیه امروز در مرحله‌ای قرار دارد که امارات ۱۰ سال پیش قرار داشت و منتظر سرمایه‌گذاری خرید است. لیر ترک هم در حال گذراندن دوره‌ای از افت قیمت است؛ به همین دلیل اگر بخواهید پول خود را از لیر به دلار تبدیل کنید ضرر کرده‌اید و همان پول اولیه هم به شما برنمی‌گردد، اما درهم دوبی در مقابل دلار حداقل ۲۰ سال است که ثابت مانده و تغییر چندانی نداشته است.

خریدن خانه در امارات به صرفه است؟

قیمت انرژی، مالیات و عوارض شهرداری در این کشور بالاست و در نتیجه قیمت خانه‌داری در دوبی بالا رفته و خرید آن به چشم سرمایه‌گذار به صرفه به نظر نمی‌رسد. مثلا آپارتمانی یک‌خوابه در دوبی حدود ۴۰۰ هزار دلار برای شما هزینه دارد، در حالی که با همین پول می‌توانید یک آپارتمان دو خوابه در استانبول یا ازمیر داشته باشید.

خریداران ملک در ترکیه به این فکر می‌کنند که قیمت ملکشان هرروز بیشتر می‌شود، در حالی که در دوبی قیمت آن تقریبا ثابت است؛ مثلا اگر آپارتمانی را به قیمت یک میلیون درهم بخرید، سال دیگر همین موقع بیشتر از یک میلیون و ۱۰۰ ارزش نخواهد داشت. این هزینه را در کنار رقم بالای مالیات و عوارض یک‌ساله قرار دهید؛ این یعنی شما اگر این خانه را به قصد سرمایه‌گذاری خریده باشید، ضرر کرده‌اید، اما در ترکیه قیمت‌ها افزایش پیدا می‌کند. در این کشور مجتمع‌هایی که در حال ساخت هستند تا سال دیگر ممکن است رشدی ۱۵ تا ۲۰درصدی داشته باشند.