آیا طرح مولدسازی اموال مازاد دولت باعث افزایش قیمت مسکن می شود؟

تاثیر مولد‌سازی بر قیمت مسکن یکی از موضوعاتی است که از اهمیت بالایی برخوردار است. در ایران، قیمت مسکن هم مثل خیلی از موارد دیگر، روند افزایشی داشته و تاثیر زیادی از تورم می‌پذیرد. یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن، طرح مولدسازی مازاد اموال دولتی است. این طرح توسط دولت برای بهره‌وری ساختن اموال راکد و فاقد بازدهی اجرا می‌شود.

چون اموال و دارایی‌های راکد بازدهی چندانی ندارند. اما اگر به درستی از آن‌ها استفاده شود، می تواند نقش مهمی در پیشرفت اقتصادی کشور ایفا کند. اما از طرفی دیگر باید تاثیر مولدسازی بر قیمت ملک را هم در نظر گرفت. در این مقاله قرار است بدانیم که طرح مولدسازی چیست و چه تاثیری بر قیمت ملک می‌کذارد؟ ادامه مقاله را از دست ندهید.

طرح مولد‌سازی اموال مازاد دولت چیست؟

مولد سازی در اصطلاح لغوی به معنای بهره‌ور ساختن است. یعنی چیزی را که بازدهی ندارد و یا این که بازدهی آن کافی نیست را به چیز دیگری تبدیل کنیم که به اندازه کافی مفید باشد. این امر مخصوصا در اقتصاد نیز یک موضوع قتبل بحث است. فرص کنید یک زمین به مساحت ۱ هکتار داریم. اما تنها کاربری این زمین یک ساختمان اداری ۵۰۰ متری است که تنها چند کارمند در ان مشغول به کار هستند. در این صورت بقیه مساحت این زمین بلا استفاده بوده و هیچ بازدهی ندارد. به عبارتی دیگر، این زمین جزو اموال مازاد به حساب می‌آید. 

دولت برای این که این حجم از املاک بلا استفاده و فاقد سود و بازدهی را بهره‌ور سازد، دست به اجرای طرحی موثر، با عنوان مولد سازی اموال مازاد کرده است. این طرح هدف افزایش بهره‌وری املاک مختلف را دنبال می‌کند. برای مثال طبق طرح مولدسازی، باید در  املاکی که به اندازه ظرفیت خود سوددهی ندارند، تغییراتی ایجاد شود. مثلا می‌توان فعالیت‌های تجاری و دولتی و هر نوع فعالیت که در ان در حال انجام است را گسترش داد. یعنی اگر به فرض، یک شرکت کوچک در یک زمین بزرگ ساخته شده است، در بقیه آن زمین هم بخش‌های دیگری برای افزایش سوددهی آن اضافه شود تا بتوان از زمین بهره‌وری لازم را داشت. البته تاثیر مولدسازی بر قیمت مسکن در چنین مواقعی خود را نشان می‌دهد. به طوری که تحت شرایطی خاص، قیمت مسکن افزایش می‌یابد.

در برخی موارد نیز ممکن است با اتکا به طرح مولدسازی اموال مازاد، کاربری یک ملک به طور کامل تغییر کند. اگر تشخیص داده شود که ملک برای یک فعالیت مناسب نیست، باید در آن، فعالیت‌ها و کاربری‌های متناسب  صورت بگیرد تا شاهد افزایش سودآوری و بهره‌وری  باشیم. اما موضوع مورد بحث ما، تاثیر مولد سازی بر قیمت مسکن است.

چه عواملی روی قیمت مسکن تاثیر می گذارند؟

قیمت خانه تنها به طرح مولدسازی وابسته نیست. بلکه مجموعه‌ای از عوامل مختلف وجود دارد که می‌توانند سبب افرایش قیمت آن شوند. این عوامل در کشور ما ثاثیر زیادی روی قیمت مسکن داشته‌اند. به طوری که قیمت این نیاز ضروری بشر، روز به روز در حال افزایش است. قبل از این که درباره تاثیر مولدسازی بر قیمت ملک صحبت کنیم، باید این موضوع را درک کنید که قیمت ملک چگونه افزایش یا کاهش می‌یابد. به تعبیر دیگر، عوامل موثر بر قیمت مسکن کدامند؟ از این رو، این عوامل را در این بخش بیان خواهیم کرد.

عواملی که قیمت مسکن را افزایش می‌دهند

معمولا با افزایش قیمت مصالح، قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت. مثلا برخی از افراد هنگام ساخت خانه، با خرید آجر نما، سعی در زیبا سازی نمای آن دارند. اما باید بدانید که افزایش قیمت مصالح یکی از عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن است. یعنی شما اگر فرضا از مصالح ارزانی مثل آجر برای ساخت خانه استفاده کنید، با تغییر در قیمت آجر، قیمت مسکن نیز تغییر خواهد کرد‌.

امکانات خانه نیز جزو عوامل موثر بر قیمت آن هستند. برخی از آپارتمان‌ها دارای امکاناتی مثل دوربین مدار بسته، سیستم اعلام حریق، دزدگیر، آسانسور، درب کنترلی، استخر، سونا جکوزی و…. هستند. طبیعی است که خانه‌ای با چنین امکاناتی قیمت بیشتری داشته باشد. 

خانه‌های ضد زلزله معمولا قیمت بالاتری نسبت به خانه‌های معمولی دارند. برای این که یک خانه مقاوم در برابر زلزله داشته باشیم، باید اقداماتی برای تقویت آن انجام شود. با انجام این اقدامات، شاهد افزایش ارزش خانه خواهیم بود. 

مساحت زمین و شکل هندسی آن نیز روی قیمت موثر است. خانه‌هایی که زمین آن‌ها که مربعی و مستطیلی باشد قیمت بیشتری دارند.

عواملی که قیمت خانه را کاهش می‌دهند

در بین عوامل تاثیرگذار بر قیمت ملک، عواملی نیز وجود دارد که ارزش آن را کاهش می‌دهند. 

خانه‌ای که در محدوده طرح ترافیک قرار گرفته باشد، قیمت آن افت می‌کند. همچنین خانه‌هایی که در موقعیت نامناسب قرار گرفته باشند، قیمت کم‌تری خواهند داشت. برخی از خانه‌ها در مجاورت خطوط ریلی، فرودگاه، قبرستان، کارخانه‌ها و پادگان‌ها قرار دارند. سکونت در چنین مکان‌هایی باعث ایجاد مزاحمت برای ساکنین خواهد شد. 

علاوه بر این برخی از خانه‌ها در همسایگی مراکز سیاسی قرار دارند. کمتر کسی برای خرید این خانه‌ها اقدام می‌کند. بنابراین قیمت آن‌ها نسبت با خانه‌های دیگر کاهش می‌یابد.

چگونه طرح مولد‌سازی می تواند قیمت ملک را افزایش دهد؟

بعد از این که با عوامل موثر بر قیمت خانه آشنا شدید، حالا نوبت آن است که به تاثیر مولدسازی بر قیمت مسکن بپردازیم. در واقع در چند سال اخیر تورم شدیدی را در همه زمینه‌ها به ویژه قیمت مسکن شاهد بوده‌ایم. به طوری که قیمت ملک طی این سال‌ها، ۱۰ برابر و حتی بیشتر شده است.

گفتیم که دولت برای افزایش بهره‌وری املاک مازاد، آن‌ها را می‌فروشد. این کار باعث ورود املاک به چرخه بازار مسکن می‌شود. پس در مقابل تقاضای بالای مردم برای مسکن، عرضه  آن نیز تا حدی افزایش می‌یابد. با افزایش عرضه مسکن، قیمت آن  کاهش یافته و تعدیل می‌شود. بنابراین تا اینجا می توان گفت که طرح مولدسازی یک ایده عالی است که برای کنترل قیمت مسکن انجام می‌گیرد.

اما این طرح زمانی جوابگو است که املاک مازاد دولت به اندازه‌ای باشد که بتواند نیاز مسکن مردم را تامین کند. اما وقتی میزان عرضه با میزان تقاضای مردم برابر نباشد، قیمت خانه باز هم افزایش خواهد یافت. به علاوه تورم هم یکی از موانعی است که تاثیر طرح مولد سازی را کمرنگ می‌کند.

مصالح ساختمانی از جمله اقلامی است که تحت تاثیر تورم، قیمت آن در حال افزایش است. وقتی قیمت مصالح افزایش یابد، به دنبال آن  قیمت مسکن نیز افزایش خواهد یافت. پس می‌توان گفت تاثیر مولد سازی بر قیمت مسکن به قدری کمرنگ است که بتوان آن را طرحی بی‌اثر یا کم‌اثر محسوب کرد.

جمع بندی

ما نمی توانیم به صورت دقیق قیمت مسکن را حساب کنیم اما پیشبینی چرا. پیشنهاد می کنم مقاله وب سایت ساناپرس راجع به پیشبینی قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ را به دقت بخوانید.

طرح مولدسازی املاک مازاد دولت یک طرح تاثیر گذار بر قیمت مسکن است. اما این در صورتی امکان‌پذیر است که تورم افسار گسیخته‌ای که وجود دارد، کنترل و مدیریت شود.

در غیر این صورت، تاثیر طرح مولدسازی موقتی است. یعنی بعد از مدتی با افزایش اقلامی مثل مصالح ساختمانی که قبلا به آن اشاره کردیم، دوباره قیمت مسکن روند افزایشی خود را در پیش خواهد گرفت. اما با مهار تورم، می‌توانیم انتظار کنترل قیمت مسکن در سال‌های آینده را داشته باشیم.