بازار مسکن ترکیه برای روس‌ها و ایرانی‌ها شد!

پس از رکورد سال ۲۰۲۲ در بازار مسکن ترکیه، یک رگه «تاریک» به وجود آمد. علاقه سرمایه‌گذاران خارجی کاهش یافته است و مشخص نیست که چه چشم‌اندازی را باید انتظار داشت.

بر اساس داده‌های موسسه آمار ترکیه در مورد بازار مسکن، هر ساله نزدیک به یک میلیون ملک در ترکیه خریداری می‌شود.

ترکیه را می‌توان به عنوان یکی از کشورهایی با توسعه‌یافته‌ترین بخش خدمات گردشگری معرفی کرد. زیرساخت‌های حمل‌ونقل شهری و بین‌المللی توسعه‌یافته، آب و هوای معتدل، جمعیت چندملیتی، فرصت‌های تجاری و همچنین رویه نسبتاً ساده و شفاف برای خرید املاک و مستغلات، تقاضای ثابتی برای بازار مسکن از سوی ساکنان محلی و خارجی‌ها فراهم می‌کند.

بین سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۲، بیش از یک میلیون معامله املاک مسکونی در ترکیه انجام شده است. قابل توجه‌ترین رشد در معاملات در سال‌های ۲۰۱۵ و ۲۰۲۰ رخ داد؛ هر دو بار به میزان ۱۱ درصد. در سال‌های باقی‌مانده، تنها یک تغییر جزئی پنج درصدی مشاهده شد. تعداد ثابت معاملات بازار مسکن نشان‌دهنده انعطاف‌پذیری بازار در برابر تغییرات اقتصادی و سیاسی خارجی است.

در سال ۲۰۲۰، با وجود شروع همه‌گیری، ۱.۵ میلیون معامله منعقد شد. کاهش نرخ بهره وام مسکن به رشد امسال کمک کرد. این موضوع توسط ساختار معاملات با روش تامین مالی خرید املاک تایید شده است.

در سال ۲۰۲۰، ۳۸ درصد از معاملات با استفاده از وجوه قرض گرفته شده انجام شده است. برای مقایسه، در سال‌های ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ به ترتیب ۲۰ و ۲۵ درصد از املاک با استفاده از وام مسکن خریداری شده است، یعنی ۱۳ درصد معاملات وام مسکن در سال ۲۰۲۰ بیشتر از دوره قبل انجام شده است.

علاوه بر این، در سال ۲۰۱۹، شرایط اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک تغییر کرد، هزینه آن از یک میلیون دلار به ۲۵۰ هزار دلار کاهش یافت. این رویداد بر افزایش تقاضای خارجی‌ها نیز تأثیر گذاشت.

در نتیجه زلزله فوریه ترکیه تعداد معاملات کاهش یافت. در ژانویه ۲۰۲۳، بیش از ۹۷ هزار معامله فروش و در فوریه ۲۰۲۳، حدود ۸۰ هزار (پاییز ۱۸ درصد) معامله انجام شد. شاخص نیمه اول سال ۲۰۲۳ نتوانست به سطح مدت مشابه در سال ۲۰۲۲ برسد. این تفاوت ۱۶۰ هزار تراکنش یا ۲۲ درصد است.

در خرید ساختمان‌های جدید و تسهیلات بازار ثانویه باید خطرات را در نظر گرفت. خرید ملک در بازار مسکن اولیه در ترکیه همیشه مستلزم خرید سهم در مرحله حفاری است. مزیت خرید سهام، راه‌اندازی ملک با تعمیرات و همچنین قرار گرفتن آن در یک مجتمع مسکونی جدید با زیرساخت‌های توسعه‌یافته است.

به هر حال، ساخت‌وساز در ترکیه چندین سال است که گران بوده و دلیلی برای کاهش هزینه آن وجود ندارد. بر اساس گزارش TURKSTAT، در ماه مه ۲۰۲۳، شاخص هزینه ساخت و ساز تقریباً ۴۸ درصد سال به سال افزایش یافت. مصالح ساختمانی و دستمزدها بیشترین افزایش را داشتند. مهم است که در نظر داشته باشید که پس از زلزله، ساخت و ساز تحت کنترل و مقررات شدید دولتی است.

از سال ۲۰۱۶، سهم معاملات خرید و فروش املاک مسکونی با مشارکت اتباع خارجی به طور مداوم در حال افزایش بوده (به جز سال ۲۰۲۰ به دلیل محدودیت‌های کووید). در سال ۲۰۲۲، پنج درصد از کل معاملات با مشارکت خارجی‌ها انجام شده است.

در سال ۲۰۲۳، شهروندان خارجی ۳.۵ درصد از معاملات بازار مسکن را انجام دادند و روسیه، ایران، عراق، اوکراین، قزاقستان و آلمان در بازار مسکن ترکیه سرمایه‌گذاری کردند. روس‌ها ۱۵ درصد تراکنش‌ بیشتری را در سال ۲۰۲۲ انجام دادند، همین موضوع آنها را در بین سایر ملیت‌ها پیشتاز کرد. اوج فعالیت در سه ماهه چهارم، عمدتاً به دلیل اخذ مجوزهای اقامت یا شهروندی ترکیه رخ داد.

دولت ترکیه از سال ۲۰۲۲ شرایط شهروندی و اقامت را تغییر داده است و برای شهرهای محبوب مانند استانبول حداقل ۴۰۰ هزار دلار و برای مناطق دیگر ۷۵ هزار دلار در نظر گرفته است.

با تحلیل داده‌های TURKSTAT از سال ۲۰۱۵ در مورد فروش املاک مسکونی به خارجی‌ها، می‌توان گفت که اغلب خانه‌ها و آپارتمان‌ها توسط شهروندان ایران، عراق، عربستان سعودی، روسیه، آلمان، قزاقستان و اوکراین خریداری شده است.

محبوب‌ترین مناطق برای خرید املاک و مستغلات از سال ۲۰۱۳، استانبول، آنکارا، آنتالیا، ازمیر و بورسا هستند.

بازار مسکن در ترکیه به دلیل افزایش قیمت‌ها، زلزله و رد شدن مجوز اقامت برای مهاجران نامشخص است. شرایط قانونی برای خرید ملک ممکن است اجازه اقامت یا شهروندی در کشورهای تفریحی را فراهم نکند و این امر را برای اکثر خارجی‌ها غیرقابل تحمل می‌کند. تحولات آینده به سیاست های مهاجرت ایالت و نرخ تورم بستگی دارد.