افزایش خرید و فروش خانه های قدیمی

مردادماه سال گذشته آپارتمان‌های با عمر بنای بالای ۲۰ سال ۱۱.۷ درصد از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص می‌دادند که مرداد امسال این رقم به ۲۱.۲ درصد رسیده است. در مقابل، سهم واحد‌های نوساز از معاملات کاهش یافته است. آپارتمان‌های کمتر از ۵ سال ساخت، مرداد پارسال ۳۳.۲ درصد از قرارداد‌های خرید و فروش را در بر می‌گرفتند که مرداد سال جاری سهم آن‌ها به ۲۸.۹ درصد رسید.

اگرچه معاملات مسکن شهر تهران در مرداد سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۴۲ درصد افزایش یافته، اما آمار و ارقام توضیح می‌دهد که رشد خرید و فروش واحد‌های کمتر از ۵ سال فقط ۲۳ درصد بوده است. در مقابل آپارتمان‌های بالای ۵ سال با رشد ۵۱ درصد در خرید و فروش نسبت به سال گذشته مواجه شدند. منطقه ۱۰ شامل محله‌هایی همچون جیحون، نواب، دامپزشکی، جی، سلبیل و کارون را می‌توان کانون عرضه‌ی واحد‌های کوچک متراژ و قدیمی متناسب با توان اقشار متوسط و پایین دانست.

عید لطفی ـ کارشناس بازار مسکن درخصوص علت رشد فروش آپارتمان‌های قدیمی می‌گوید: در حال حاضر خانه‌های با عمر بنای بالای ۵ سال ۷۱ درصد خرید و فروش‌ها در بازار مسکن شهر تهران را تشکیل می‌دهند. این سهم در سال گذشته ۶۶.۸ درصد و دو سال قبل ۶۱ درصد بود. هم‌چنین سال ۱۳۹۲ واحد‌های بالای ۵ سال تنها ۴۱ درصد معاملات را به خود اختصاص می‌دادند.

وی افزود: عوامل مختلفی در گرم شدن بازار خرید و فروش واحد‌های با قدمت بنای بیش از ۵ سال موثر است که از جمله آن می‌توان به فاصله قیمتی آن‌ها با واحد‌های کلیدنخورده، رشد شدید قیمت مسکن، کاهش توان متقاضیان، خلاء تسهیلات بانکی و نبود ابزار‌های مالی و حمایتی از طرف تقاضا اشاره کرد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد پایین‌تر از تورم عمومی در بازار مسکن شهر تهران می‌گوید: تورم نهاده‌های ساختمانی حدود دو برابر رشد قیمت‌ها در بازار مسکن است. این مساله چشم‌انداز تورمی را القا می‌کند که بر روی قیمت واحد‌های کلیدنخورده‌ی موجود اثر می‌گذارد. در واقع طرف عرضه با این استدلال که در آینده باید هزینه‌ی بیشتری برای تولید مسکن اختصاص دهد، بخشی از تورم آینده را در واحد‌های نوساز فعلی لحاظ می‌کند.

لطفی تصریح کرد: انتظارات تورمی به ایجاد شکاف قیمتی بین واحد‌های نوساز و قدیمی منجر می‌شود. البته قیمت واحد‌های قدیمی هم درجا نمی‌زند؛ چرا که بخشی از تقاضای موثر به دلیل کاهش توان به سمت خانه‌های قدیمی می‌رود و این فشار تقاضا باعث افزایش قیمت آن‌ها می‌شود. با این حال آپارتمان‌های با قدمت بیش از پنج سال همخوانی بیشتری با استطاعت خانوار‌های متوسط و پایین دارد.

لطفی یادآور شد: متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۲.۷ میلیون تومان رسیده که افزایش ۳۸ درصدی را نسبت به مرداد سال گذشته به ثبت رساند. ۲۹ درصد از این تورم طی شش ماه گذشته رخ داده است. این نشان می‌دهد سال گذشته بازار ثبات بیشتری داشته است و هرچه تورم افزایش پیدا کند طبیعتا بخش بیشتری از متقاضیان موثر به سمت واحد‌های قدیمی، محله‌های کم‌برخوردارتر و جنوبی سوق می‌یابند.